במסגרת עבודתי אני נפגש עם זוגות רבים ששואלים אותי את השאלה הנצחית, אז מה עדיף לקנות דירה או לשכור דירה? והנה הספוילר, אין תשובה אחת שנכונה לכל המצבים. יש כל כך הרבה משתנים שמשפיעים על המשוואה הזו. נמנה כאן רק כמה מהם: הון עצמי ראשוני, תזרים מזומנים חודשי, לחץ מההורים, העדפה למקום מגורים קבוע, שנאת סיכון, חלופות אחרות בהשקעת הכסף ועוד. כך שלא דומה מקרה של זוג א' לזוג ב'.

יחד עם זאת החלטתי להרים את הכפפה ולבחון עבור זוג גנרי את השאלה הזאת מהיבט כלכלי בלבד ללא התייחסות להיבטים אחרים הקשורים בנפש האדם (כדוגמת- הגמישות במעבר לעיר אחרת, התאמת הדירה לצרכים המשתנים, לחץ מההורים והסביבה, הרצון ליציבות, ועוד). במודל הנחתי את ההנחות הבאות עבור החלופה הראשונה והיא רכישת דירה:

  1. קיים הון עצמי של 350,000 ₪.
  2. מדובר בדירה יחידה כך שניתן לקבל משכנתא של 75% מימון.
  3. הנכס עולה 1,400,000 ₪.
  4. הזוג יכול לשלם כל חודש סכום של כ- 5,200 ₪ עבור המשכנתא והביטוחים הנלווים.
  5. לאחר 26 שנים ערך הבית יעלה ב-50%.

את ההנחות הבאות הנחתי עבור החלופה השנייה והיא שכירות ובמקביל השקעת הכסף בשוק ההון:

  1. קיים הון עצמי של 350,000 ₪ שמושקע בשוק ההון.
  2. בהתחלה הזוג שוכר דירה קטנה וככל שעובר הזמן הזוג משדרג את הדירה שהוא שוכר.
  3. במידה שקיים פער בין ההוצאה עבור המשכנתא בחלופת הרכישה לדמי השכירות הפער מושקע כל חודש בשוק ההון.
  4. לאחר ניכוי דמי ניהול התשואה בשוק ההון עומדת על 5% לשנה.

חלופה ראשונה – רכישת דירה

כפי שניתן לראות באקסל (טורים A+B שורות 2-14), בחלופת רכישת הדירה, במשך 7 השנים הראשונות הזוג ישלם משכנתא וביטוחים בסך של 5,175 ₪. החל מהשנה השמינית ולמשך 12 שנה הזוג ישלם משכנתא וביטוחים בסך של 5,525 ₪. ובמשך 6 השנים האחרונות הזוג ישלם 5,170 ₪. לאחר 26 שנה יהיה ברשותם בית ללא משכנתא. שווי הבית יהיה 2,100,000 ₪.

למיטיבי לכת, ניתן להסתכל בפירוט של המשכנתא שמופיעה באקסל בטורים A-F, שורות 16-37. חלקתי את המשכנתא למשכנתא פשוטה של שליש במסלול הפריים בריבית של פריים פחות 0.5%, שליש במסלול של ריבית קבועה לא צמודה בריבית של 4.5%, ושליש במסלול ריבית שמשתנה כל חמש שנים, לא צמודה בריבית של 4%. לאורך הדרך הנחתי עלייה של הפריים לרמה של 4% ובסוף עד רמה של 5% (לצורך הנוחות העליתי את הפריים בשתי פעימות ולא בצורה מדורגת, כפי שצפוי שיהיה).

חלופה שנייה – שכירות והשקעת הכסף בשוק ההון

נעבור כעת לחלופה השנייה, חלופת השכירות. בחלופה זו כפי שניתן לראות באקסל (טורים I-L שורות 1-15), במשך השנתיים הראשונות הזוג שוכר דירה זולה במחיר של 3,000 וחוסך כל חודש 2,175 ₪ שמושקעים בשוק ההון (כלומר לוקחים את הסכום שהיו מוציאים למשכנתא + ביטוחים ומפחיתים את הסכום של השכירות = 5,175-3,000). לאחר שנתיים הזוג רוצה להשתדרג ועובד לדירה שעולה 3,700 ₪ ובמשך 5 שנים חוסך כל חודש 1,475 ₪ שמושקעים בשוק ההון (5,175-3,700). לאחר 5 שנים נוספות ישנם ילדים ועוברים לדירה גדולה יותר בעלות של 4,400 ₪ לחודש. כעת הם משקיעים בשוק ההון 1,125 ₪ בחודש למשך 13 שנה. כעת לאחר 20 שנה מתחילת המודל הזוג עובר לדירה יקרה יותר שעלותה היא 5,200 ₪ וכעת הם לא חוסכים בכלל ואפילו בכל חודש לוקחים 30 ₪ מהחסכונות שלהם לצורך מימון הדירה. במשך כל 26 השנים הללו הכסף שהם השקיעו בשוק ההון המשיך לעבוד והשיא עבורם תשואה של 5% בשנה לאחר ניכוי דמי ניהול. בסוף 26 השנים הללו הסכום שיהיה בידיהם יהיה 1,982,207 ₪.

סיכום ביניים

המודל מעלה, בהתאם להנחות שפורטו לעיל, כי בתום 26 שנה חלופת רכישת הדירה תעניק לזוג דירה בשווי של 2.1 מיליון ₪ ואילו השקעה בשוק ההון תעניק לזוג הון בשווי של 1.98 מיליון ₪. פער של מעט יותר מ-100,000 למשך 26 שנה לטובת החלופה של רכישת דירה.

מבחן רגישות

במידה שמשנים את ההנחות מקבלים מסקנות אחרות לגמרי. לדוגמא אם נניח כי בחלופת השכירות התשואה על ההון תהיה 6% בשנה לאחר ניכוי דמי ניהול נקבל כי ההון שלהם עומד על 2.47 מיליון ₪. במידה שנניח שערך הנכס בתום התקופה יעלה רק ב- 40% הרי ששווי הדירה יהיה 1.96 מיליון ₪. כלומר, על בסיס ההנחות שפורטו לעיל קיימת עדיפות כלכלית לרכישת דירה, אולם על בסיס הנחות סבירות אחרות קיימת עדיפות כלכלית לשכירות והשקעת הכסף בשוק ההון.

סיכום

כפי שראינו, על פי הנחות המודל קיימת עדיפות לרכישת דירה למגורים על פני מגורים בשכירות והשקעת ההון בשוק ההון. יחד עם זאת, המודל מניח הנחות מסוימות ובמידה שמניחים הנחות אחרות הרי שניתן להגיע לתוצאה שונה. חשוב לזכור שלכל זוג יש את המאפיינים שלו, ולא דומה זוג עם הון עצמי של 100,000 ₪ לזוג עם הון עצמי של 500,000 ₪, ואי אפשר להשוות בין זוג שיכולת ההחזר החודשית שלהם היא 3,000 ₪ לזוג שיכולת ההחזר החודשית שלהם היא 6,500 ₪. על כן, מומלץ לבדוק כל מקרה לגופו לפי הפרטים הרלוונטיים של כל זוג תוך התייחסות לנסיבות החיים הספציפיות של כל זוג.

הערה: החישוב משתמש בשקל קבוע, כלומר בניכוי אינפלציה.

להורדת האקסל לחץ כאן