אז כמו כל דבר בחיים זה תלוי. היו תקופות שהלוואה זו לא הייתה כדאית ואילו תקופות אחרות שהיא הייתה מאוד כדאית. נכון לתקופה זו (פברואר 2018) במרבית המקרים היא כדאית.
אבל לפני כן, כדאי להבין מהי הלוואת זכאות. כאשר אנו רוכשים בית, במרבית המקרים אנחנו משתמשים בשני מקורות מימון: הון עצמי והלוואה מהבנק. הלוואת זכאות מאפשרת לנו להשיג מימון ממקור שלישי, מדינת ישראל. המדינה רוצה לאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה ופועלת לעשות זאת במגוון דרכים שהמפורסמות יותר הן מחיר למשתכן ומחיר מטרה. הדרך שאנו מדברים עליה כאן היא הלוואה לזכאים.
בכדי לקבל את ההלוואה צריך לעמוד במספר קריטריונים. הראשון הוא שאין דירה על שמכם וגם לא הייתה בעבר. כלומר האנשים הבאים לא יכולים להשתמש בהלוואה זו: משפרי דיור, משקיעים, ממחזרים וכאלו שההורים רשמו דירה על שמם לצורכי מס.
הקריטריון השני הוא להיות זוג נשוי או רווק מעל גיל שלושים. הקריטריונים מפורטים כאן.
לאחר שעומדים בשני הקריטריונים הללו בודקים כמה נקודות יש לכם. הניקוד נקבע לפי הגורמים הבאים:
- מספר שנות נישואים- ככל שאתם נשואים יותר שנים כך תקבלו ניקוד גבוה יותר.
- מספר ילדים- ככל שיש לכם יותר ילדים כך תקבלו ניקוד גבוה יותר.
- מספר אחים ואחיות שלכם- ככל שיש לכם יותר אחים ואחיות כך תקבלו ניקוד גבוה יותר.
- שירותי צבאי/לאומי- מקבלים ניקוד על כל חודש בשירות סדיר.
בסיום ארבעת השלבים הללו, סוכמים את הניקוד שקבלתם. ככל שיש לכם יותר נקודות תהיו זכאים לסכום הלוואה גבוה יותר. הסכומים מתחילים מ- 54,240 ₪ ומגיעים עד 161,665 ₪ ללא שירות צבאי ועם שירות צבאי מלא של שני בני הזוג ניתן להגיע גם למעל 200,000 ₪..
הלוואת הזכאות ניתנת תמיד במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד. גובה הריבית נקבע לפי ממוצע הריביות שמפורסם על ידי בנק ישראל בקיזוז של 0.5%. כאשר הריבית המקסימלית עומדת על 3%. נכון למועד כתיבת שורות אלו הריבית במסלול זה תהיה לתקופות ארוכות 3% מכיוון שהריבית הממוצעת גבוה מ3.5%.
כלומר היתרון הראשון של הלוואת הזכאות הוא קבלת ריבית נמוכה יותר מהריבית הממוצעת. עבור מרבית האנשים הריבית תהיה טובה יותר במסלול זה, אולם צריך להבין שמכיוון שממוצע הריביות כולל את כל ההלוואות למשכנתא ואת כל סוגי הלווים, בדגש על לווים פחות איכותיים, אזי יכול להיות שעבור לווה ספציפי תהיה יכולת להשיג ריבית טובה יותר ללא שימוש בהלוואת הזכאות.
היתרון השני בהלוואת זכאות הוא בניית תמהיל מתאים יותר לצרכים של הלווה הספציפי. כך אפשר לקחת את הלוואת הזכאות לתקופה ארוכה יותר (הקטנה של ההחזר החודשי) ובמקביל לקצר תקופה במסלול אחר (הגדלה של ההחזר החודשי) ולהוריד שם את הריבית. לאחר תקופה מסוימת או סיום של המסלול הקצר ניתן יהיה לקצר את הלוואת הזכאות ללא קנס (ראה בפסקה הבאה) תוך שמירת ההחזר החודשי הקודם ובכך לסיים את המשכנתא בזמן קצר יותר ולחסוך סכומים משמעותיים.
היתרון השלישי בהלוואת הזכאות הוא שעבור הסכום הזה אין עמלת פירעון מוקדם ובשפת העם קנס. מי שמבצע מחזור של משכנתא (ללא הלוואת זכאות) או סילוק מוקדם עלול לשלם קנס עבור מסלול של ריבית קבועה וריבית משתנה כל חמש שנים. מכיוון שאת הכסף הזה המדינה נתנה ולא הבנק, המדינה החליטה שהיא לא גובה קנס על הלוואת זכאות. יתר על כן, במידה ויש לכם קנס במסלול אחר ולקחתם הלוואת זכאות אזי מנגנון הנחה לקנסות יקל עבורכם גם על הסכומים שלקחתם מהבנק. שיעורי ההנחה מופיעים בטבלה הבאה:
|
עם הלוואת זכאות |
ללא הלוואת זכאות |
תקופה |
|
אין הפחתה |
אין הפחתה |
עד שנה |
|
10% |
אין הפחתה |
בין שנה לשנתיים |
|
20% |
אין הפחתה |
בין שנתיים לשלוש שנים |
|
30% |
20% |
בין שלוש שנים לארבע שנים |
|
40% |
20% |
בין ארבע שנים לחמש שנים |
|
40% |
30% |
חמש שנים ומעלה |
היתרון הרביעי בהלוואת זכאות רלוונטי למקרי קצה. כאשר לא משלמים את המשכנתא תקופה מסוימת הבנק מתחיל בהליכים של גביית כספים, במידה והבנק לא מצליח הוא פונה כמוצא אחרון למכירת הנכס שמשכנתם. כאשר לקחתם הלוואת זכאות המדינה היא גם נושה שלכם ולכן יש לה אמירה כיצד לפעול במידה ואתם לא מחזירים את חובכם. בניגוד לבנק שמעוניין בעיקר בשמירה על הרווח הכלכלי שלו המדינה תנסה להגיע לפשרה ללא מימוש של הנכס.
היתרון החמישי בהלוואת זכאות הוא חסכון של כ-400-700 ₪ בגובה התשלום עבור השמאות של הנכס.
מנגד יש מספר חסרונות בהלוואת זכאות. הראשון נובע מהגשת הבקשה וארגון המסמכים הנדרשים. כמו כל פרוצדורה גם פה צריך להשקיע זמן בניירת. השני כרוך בזמן הנדרש לבנק ולמשרד השיכון לאשר את הבקשה. אם יש לכם מספיק זמן ואתם מארגנים את המסמכים מראש אז אין בעיה, אך אם נזכרתם ברגע האחרון זה עלול לעכב את קבלת המשכנתא, יתר על כן, אם הוצאתם את התעודה בבנק א' ובסוף לקחתם משכנתא בבנק ב' הליך העברת תעודת הזכאות מבנק א' לבנק ב' עלול לקחת זמן מה ולעכב את קבלת המשכנתא. השלישי כרוך בתשלום של 70 ₪ עבור הפרוצדורה.
ונחזור לשאלה שבה פתחנו, האם משתלם לקחת הלוואת זכאות. בכלכלה הכול שאלה של אלטרנטיבות, על כן צריך להשוות בין משכנתא ללא זכאות למשכנתא עם זכאות. בין השאלות שצריך לשאול עולות השאלות הבאות: האם במסלול אחר נוכל להשיג ריבית טובה יותר? האם אנחנו חושבים שנמחזר בשנים הקרובות את המשכנתא? האם יש לנו לחץ לקבל את המשכנתא תוך מספר ימים? האם מדובר בסכום משמעותי מתוך הסכום שלנו? כך שכפי שאתם רואים אין תשובה מוחלטת שמתאימה לכול המקרים אבל ככלל אצבע, נכון להיום, קיימת עדיפות לקחת הלוואה זו למרבית הזוגות שנתקלתי בהם.