בימים האחרונים הופיעו בעיתונים כותרות רבות המבשרות על הוזלה צפויה במשכנתאות בעקבות תקנה חדשה של בנק ישראל (שנכנסה לתוקף ביום 15/3/18) הנוגעת להקצאת הון של הבנקים. מספר אנשים שאלו אותי האם זה נכון, החלטתי להרים את הכפפה ולהסביר מה בדיוק השתנה והאם צפויה הוזלה בריביות.
ראשית נסביר מהי הקצאת הון. כאשר הבנק מלווה כסף הוא צריך להקצות הון – זאת אומרת לשים בצד סכום גדול -כנגד הלוואה זו לפי הסיכון של ההלוואה. כלומר, נניח שהבנק הלווה לי 100 ש"ח והכללים מחייבים את הבנק להקצות 35% מההון אזי אותו בנק יצטרך לשים בצד 35 שקלים ולא יוכל להשתמש בהם להלוואה לגוף אחר. יוצא שלמרות שאני לוויתי רק 100 ש"ח מהבנק, הבנק הוציא 135 ש"ח, 100 בהלוואה עבורי ועוד 35 בתור גידור סיכונים למקרה שלא אחזיר את ההלוואה. ככל שהבנק צריך – לפי הכללים של בנק ישראל – להקצות יותר הון אזי הוא יכול להשתמש בפחות כסף לצרכים אחרים וכך ולהרוויח פחות כסף, ולכן הלוואה זו תהיה יקרה יותר עבורו. מנגד, ככל שהבנק צריך להקצות פחות הון הוא יוכל להשתמש בפחות כסף עבור ההלוואה הזו ולכן יספק את ההלוואה בתנאים טובים יותר.
בתחום המשכנתא בנק ישראל הגדיר מספר קטגוריות של הקצאת הון שתלויות באחוז המימון של המשכנתא. אחוז המימון הוא סכום ההלוואה שנלקח ביחס לשווי הנכס. לדוגמא, אם לקחתי הלוואה של 500,000 ₪ לרכישת נכס ששווה 2 מיליון ש"ח אזי אחוז המימון הוא 25% (500,000/2,000,000). ואם לעומת זאת לקחתי הלוואה של 1,500,000 ₪ לרכישת נכס ששווה 2 מיליון ש"ח אז אחוז המימון הוא 75% (1,500,000/2,000,000).
הקטגוריות הישנות של בנק ישראל היו:
- עד 45% מימון משווי הנכס- נדרשת הקצאת הון של 35%.
- בין 45% מימון ל-60% מימון- נדרשת הקצאת הון של 50%.
- מעל 60% מימון- נדרשה הקצאת הון של 75%.
- שיעבוד של נכס שאינו נשוא ההלוואה – נדרשת הקצאת הון של 75%.
- הלוואה לכל מטרה – נדרשת הקצאת הון של 75%.
- קבוצת רכישה – נדרשת הקצאת הון של 100%.
- מעל 40% יחס החזר (כלומר התשלום למשכנתא עולה על 40% מההכנסה נטו של הלווים)- נדרשת הקצאת הון של 100%.
בנק ישראל שינה את סעיף מספר 3 והחל מיום 15/3/18 מעל 60% מימון נדרשת הקצאת הון 'רק' של 60% במקום 75% שהיה קודם, כלומר הורדה של 15 נקודות בהקצאת ההון. השורה התחתונה היא הורדה של הסכום שהבנק היה צריך לשים בצד מה שיאפשר לבנק לתמחר את ההלוואות הללו במחיר זול יותר, כלומר הוזלה של הריביות לציבור.
אז האם באמת נראה הוזלה של הריביות? ראשית כל, חשוב להבין שלא מדובר בהוזלה עבור כלל לוקחי המשכנתאות אלא רק עבור אלו שלוקחים משכנתא בשיעור מימון של 60% ומעלה. זאת אומרת שהריביות של כל שאר נוטלי המשכנתאות לא אמורות להשתנות בגלל שינוי הרגולציה הזה. שנית, בשוק יש כלל אצבע שאומר שעבור כל מדרגת מימון שיעור הריבית בממוצע עולה/יורד ב-0.2%. כך שהיה ניתן לצפות שהריבית בשיעור מימון גבוה תרד בקצת פחות מ- 0.2%. אבל, פה עולה השאלה האם ההנחה שנתן בנק ישראל לבנקים תגולגל על ידי הבנקים למטה לנוטלי המשכנתאות. ככל ששוק המשכנתא תחרותי יותר אזי חלק משמעותי מההנחה יגיע לנוטלי המשכנתא. ולהפך ככל שהשוק תחרותי פחות אזי חלק קטן יותר מההנחה יגיע לנוטלי המשכנתאות וחלק גדול יותר יישאר בידי הבנקים. להערכתי, מכיוון שהבנקים לא מחויבים לגלגל את ההנחה הזו לצרכן אלא הדבר תלוי ברצונם הטוב ובתחרותיות של שוק המשכנתאות תהיה ירידה קטנה בריביות עבור אחוז מימון הגבוהה מ-60% אך ירידה זו תהיה נמוכה יותר מאשר חזו כותרות העיתונים (הרי הם בסוף צריכים למכור עיתונים). נכון למועד זה (ארבעה ימים לאחר הנחיית בנק ישראל לא נצפו הנחות בשיעור מימון העולה על 60%.