אחד הנושאים הכי מדוברים בעולם המשכנתאות הוא השוואה בין הריבית שקיבלנו לריבית שקיבל חבר מהעבודה, השכן או הדודה שלנו. לפעמים נראה שקבלנו ריביות טובות יותר והרבה פעמים נרגיש שדפקו אותנו וקיבלנו ריביות גבוהות. להשוות זו תכונה אנושים שקיימת עוד משחר ההיסטוריה (ע"ע קין והבל) אבל לא תמיד היא נכונה. במקרים רבים היא גם מוטעית. לדוגמא, בתחום אחר שאני מתעסק בו – כלכלת המשפחה, במהלך ליווי משפחות בהליך הבראה כלכלית, פגשתי משפחות ששאלו את עצמם איך החברים שלהם נוסעים לחופשה בחו"ל כל המשפחה בזמן שהם לא מצליחים לסגור את החודש. כשביררתי לעומק גיליתי שאותה משפחה נכנסה לחובות בכדי לאפשר לעצמה לטוס לחופשה משפחתית בחו"ל. ולעומתה המשפחה שלא נסעה הצליחה בזמן הזה לסגור חובות ישנים ולהתקדם לדרך חדשה. הנקודה החשובה היא שהרבה מאוד פעמים אנחנו לא מכירים את כל הסיפור ולכן אנחנו לא משווים בצורה הנכונה. בשפה הכלכלית אומרים שצריך להשוות תפוחים לתפוחים ולא תפוחים לתפוזים. אם אנחנו לא משווים את אותו המוצר אז מה הפלא שיהיו הבדלים בין המוצרים. גם בריבית המשכנתאות אנשים לוקים באותה תפיסה ולא מבינים שקשה מאוד להשוות בין הריבית שהם קיבלו לריבית שקיבלו החברים שלהם, מכיוון שגובה הריבית נגזרת ממשתנים רבים.
אחרי שהבנו שצריך להשוות תפוחים לתפוחים, ניגע במספר משתנים שיוצרים פערים בריביות בין לווים שונים.
- תזמון- ריביות המשכנתא לא מגיעות בחלל ריק, הן משקפות את הריבית ששוררת במשק, את הציפיות לשינוי הריבית בעתיד ומשתנים כלכליים נוספים. ולכן, יש תקופות בהם הריבית גבוהה ויש תקופות בהן הריבית נמוכה. לדוגמא מי שלקח משכנתא באמצע 2015 היה יכול לקבל במסלול הקבועה לא צמודה ריבית של פחות מ-2%. כיום, לקראת סוף 2017 אני לא פוגש ריביות כאלו.
- אחוז מימון- כמה כסף אנחנו צריכים מהבנק בשביל לקנות את הבית. נניח שהבית עולה 100 שקלים ויש לנו 60 שקלים אז אנחנו צריכים 40 שקלים שמהווים 40% מערך הבית. כלומר, אחוז המימון שלנו הוא 40%. השיטה לחישוב אחוז המימון היא סכום המשכנתא שניקח חלקי ערך הבית (ובדוגמא שלנו 40/100=40%). ככל שנבקש מהבנק אחוז מימון גבוה יותר אזי הבנק מסתכן יותר ולכן מתמחר את הריבית גבוה יותר. בנוסף, הבנק צריך להפריש הון ללא שימוש ככל שאחוז המימון גבוה יותר. בפועל הבנקים עובדים לפי המדרגות הבאות: עד 45% מימון, בין 45%-60% מימון, ומעל ל- 60% מימון כאשר מימון של 75% יהיה יקר יותר. בין כל מדרגה למדרגה יכולים להיות פערי ריביות של 0.2%.
- נתונים אישיים- ככל שאתם נתפסים בעיני הבנק כלקוחות טובים יותר הוא יוכל לתת לכם ריביות טובות יותר. הבנק יתייחס בין היתר לדברים הבאים: המשכורת החודשית, יציבות מקום העבודה, יחס ההחזר החודשי למשכנתא מהמשכורת שלכם והיסטוריית האשראי שלכם. לפני שהבנק מציע לכם הלוואה הוא בודק את המידע הקיים עליכם במאגרי מידע פיננסים כדוגמת BDI, D&B במידה שהוא מגלה עליכם מידע שלילי כדוגמת אי עמידה בהתחייבויות קודמות זה ישפיע על הריביות שלכם.
- נתונים על הדירה- דירה שהסחירות שלה גבוהה יותר תהיה מושכת יותר בעיני הבנק. לדוגמא, אם אתם רוכשים דירה קומה חמישית בבניין ישן ללא מעלית הבנק יתמחר את הריביות בהתאם. כך גם לגבי מיקום הדירה פריפריה לעומת מרכז הארץ ובמיוחד מאחורי הקו הירוק
- יכולת מיקוח- יש אנשים שמגיעים לבנק מקבלים מהבנק הצעה וסוגרים ישר. לעומתם אחרים הולכים לבנק אחר מקבלים הצעה נגדית ומראים אותה לבנק הראשון וחוזר חלילה. ככל שתתמקחו יותר תוכלו להוריד את הריבית בצורה משמעותית.
- במסלול של ריבית קבועה משך ההלוואה- במסלול הריבית הקבועה קיים יחס חיובי בין תקופת ההלוואה לגובה הריבית. ככל שתקחו את ההלוואה לפחות שנים כך הריבית תהיה נמוכה יותר ולהפך.
בסופו של דבר, גובה הריבית נקבע לפי הרבה מאוד גורמים שעל חלקם יש לנו שליטה ואילו על אחרים פחות. חשוב מאוד לפעול להפחתת הריבית, אך חשוב להבין שבניית תמהיל נכון תהיה במרבית המקרים חשובה אף יותר.